Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ: một số quy hoạch đất đai phổ biến như quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Câu hỏi:
Khi thực hiện mua bán loại đất quy hoạch này thì cần lưu ý những gì?
Trả lời:
Thứ nhất, khi thực hiện mua đất thuộc diện quy hoạch, người mua đất sẽ bị hạn chế một số quyền nhất định.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018:
+ Nếu như đất trong quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Trong trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của Nhà nước thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi mua đất thuộc diện quy hoạch thì người mua đất vẫn có quyền chuyển nhượng đất và các quyền khác cho tới khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, người mua sẽ bị hạn chế một só quyền như: không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm,….
Thứ hai, lưu ý về thời hạn thu hồi đất
Tại Khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ: “Phần đất nằm trong diện quy hoạch sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan Nhà nước phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh phần đất đó”.
Tuy nhiên, nếu sau thời hạn 3 năm này mà không có quyết định điều chỉnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục các quyền cơ bản của người sử dụng đất mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý.
Thứ ba, được bồi thườngkhi nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 thì:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền có nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định ở khoản 2 Điều 77 của Luật này;
+ Người Việt Nam an cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được có nhà ở gắn liền có quyền sử dụng đất ở ở Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…
Những đối tượng trên khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường.
Thứ tư, tìm hiểu đất có thuộc quy hoạch hay không
Việc quy hoạch đất đai tại địa phương có thể thay đổi theo từng khoảng thời gian nhất định. Hơn thế nữa, đất quy hoạch có thể được công khai hoặc chưa công khai. Chính vì vậy, việc kiểm tra đất nhận chuyển nhượng có thuộc diện quy hoạch hay không là điều vô cùng quan trọng. Có ba cách tìm hiểu đất có thuộc diện quy hoạch hay không:
+ Thứ nhất, kiểm tra sổ đỏ hoặc sổ hồng, thông tin về việc quy hoạch thường sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó có chỉ rõ lô đất này đang nằm trong diện quy hoạch nào.
+ Thứ hai, nhờ tới công ty nhà đất để kiểm tra quy hoạch hoặc có thể đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để hỏi thông tin đất quy hoạch một cách chính xác và rõ ràng nhất.
+ Thứ ba, xin chứng nhận xác nhận quy hoạch phần đất muốn mua tại cơ quan có thẩm quyền để được đảm bảo thông tin rõ ràng. Thời gian xác nhận này kéo dài từ 10 – 15 ngày tùy mỗi địa phương.
Trên đây là bài viết tư vấn của chúng tôi. Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ Công ty luật TNHH Tuệ Lâm để được tư vấn trực tiếp thông qua:
Hotline: 0933898868
Email: info@luattuelam.vn
Trân trọng cảm ơn!
