Khởi kiện tranh chấp đất giáp ranh

Người sử dụng đất nên tìm hiểu các quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề đất đai để đảm bảo tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Việc tìm hiểu các quy định này có thể được thực hiện thông qua nhiều hình thức trong đó có thể tìm hiểu thông qua Luật sư tư vấn. Trong thực tế hiện nay tranh chấp ra ngày càng nhiều và nhất là đối với những hộ có bất động sản liền kề, đặc biệt là tranh chấp liên quan đến đất giáp ranh. Việc tranh chấp liên quan đến đất đai vừa gây ảnh hưởng đến tình cảm làng xóm vừa gây ra các khó khăn cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phần diện tích đất thuộc sở hữu của mình. Bên cạnh đó, việc tranh chấp đất đai kéo dài còn gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Câu hỏi: Gia đình tôi có mua một căn nhà tại quận Ba Đình, 9/2009 bằng giấy tay (không có công chứng), căn nhà được xây dựng từ năm 2005. Sau khi mua tôi đã được chủ tịch phường xác nhận không tranh chấp và cấp sổ nhà tạm. Từ đó đến nay gia đình tôi sinh sống không hề có sự tranh chấp nào với những hộ giáp ranh. Nhưng bây giờ chủ hộ giáp ranh với tôi làm hồ sơ chuyển đổi mục đích thổ cư, cán bộ nhà đất phường xuống kiểm tra thực tế thì thấy hiện trạng sai với bản vẽ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Và miếng đất này đã chuyển quyền sử dụng qua nhiều người trong thời gian từ khi tôi mua căn nhà trên, nhưng khi mua bán họ không hề xác định danh giới thực tế giáp ranh với nhà tôi (vì căn nhà của tôi có phần nhỏ nhô qua bên mảnh đất khác). Nay người chủ đất mới về kiện tôi để lấy phần nhô căn nhà của tôi cho thẳng ranh của họ.

Như vậy tôi xin hỏi luật sư là họ kiện như vậy là có đúng không? Và tôi cần phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Trả lời: 

Với dữ kiện về được cấp sổ nhà tạm chưa đáp ứng đủ việc cung cấp thông tin liên quan đến vấn đề của bạn và bạn chưa nêu rõ về các giấy tờ giao dịch mua bán nhà giữa bạn và người chủ sở hữu trước đó, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất hay chưa nên để được tư vấn cụ thể, rõ ràng và hiệu quả hơn, bạn có thể gửi lại yêu cầu cho chúng tôi với những dữ kiện đầy đủ hơn, rõ ràng hơn.

Với những dữ kiện trên chúng tôi có thể đưa ra những tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc mua bán nhà ở cùng thửa đất của bạn và người chủ sở hữu nhà ở trước đó được thực hiện dưới hình thức là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực rất dễ xảy ra tranh chấp.

Căn cứ Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”.

Bên cạnh đó, tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”.

Theo đó hợp đồng mua bán nhà để có giá trị pháp lý thì phải được công chứng, chứng thực. Việc xác nhận đất không có tranh chấp của chủ tịch phường không đương nhiên công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán nhà. Do đó, hợp đồng mua bán nhà của bạn có thể bị coi là vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Khi ấy, hai bên của hợp đồng sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bạn phải trả lại căn nhà và được nhận lại khoản tiền mua nhà đã trả.

Thứ hai, việc kê khai tình trạng của thửa đất có sự sai lệch với thực tế và không kê khai xác định ranh giới giáp ranh giữa các nhà trong thửa đất đã có sự sai phạm trong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vấn đề này người chủ sử dụng cũ của mảnh đất có nghĩa vụ liên quan và sẽ được cơ quan có thẩm quyền yêu cầu chịu trách nhiệm nếu có vi phạm.

Thứ ba, đối với những vấn đề không minh bạch, bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ranh giới không được xác định rõ ràng, thì người chủ sử dụng đất mới có quyền khởi kiện.