Câu hỏi:
Ba tôi có mua một mảnh đất của ông bạn, không có giấy tờ gì do bạn bè thân thiết tin tưởng nhau, chỉ có thỏa thuận bằng miệng. Ba tôi đã chuyển tiền cho bên kia là 1,5 tỷ đồng (có giấy biên nhận và có người làm chứng lúc giao tiền) gia đình tôi đang sử dụng mảnh đất này để trồng trọt. Tuy nhiên, bên kia vẫn chưa sang tên sổ đỏ cho ba tôi. Đến nay, khi thấy giá đất của mảnh đó có sự tăng lên, bên kia muốn đòi lại mảnh đất vì cho rằng đất vẫn của ông ta, và muốn khởi kiện ba tôi đòi lại mảnh đất. Xin hỏi, chúng tôi có phải trả lại đất không, vì ba tôi k có giấy tờ gì chứng minh đất của mình cả?
Trả lời:
Căn cứ Điều 117, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 117.Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Căn cứ Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:
“1.Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Như vậy, trong trường hợp của bạn, việc mua bán nhà được diễn ra bằng lời nói của hai bên, không có văn bản công chứng, chứng thực đã không đáp ứng được điều kiện về mặt hình thức để hợp đồng có hiệu lực.
Tuy nhiên, Theo quy định tại Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Trường hợp của bạn có biên bản nhận tiền, có người làm chứng và thực tế hành vi giao nhận tiền đã diễn ra xong, và gia đình bạn đang sử dụng ngôi nhà đó. Do đó, được coi là giao dịch đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch.
Vì vậy, trường hợp của bạn, khi bên kia kiện đòi nhà, tòa án sẽ xem xét và không chấp nhận yêu cầu của đương sự, gia đình bạn không phải trả lại nhà. Ngoài ra, bạn có thể yêu cầu Tòa án, yêu cầu bên kia sang tên sổ đỏ cho ba bạn để đảm bảo quyền và lợi ích của ba bạn đối với mảnh đất.
Trên đây là tư vấn của Công ty Luật TNHH Tuệ Lâm. Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo:
– Hotline: 0933898868
– Email: info@luattuelam.vn
Trân trọng cảm ơn!
