Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, cũng là một đối tượng trong giao dịch dân sự về nhà ở.

Giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.

1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014″

“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

 Luật KDBĐS năm 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 4 Điều 3 như sau:

“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Như vậy, tại thời điểm đang xét người chủ của nhà ở hình thành trong tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình, nhưng trong tương lai gần người đó sẽ xác lập được quan hệ sở hữu với tài sản ấy nên pháp luật dành cho họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định.

Có thể hiểu: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thiện ở thời điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu tuy nhiên đã có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể nhất định”.

2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản, do đó nó mang các đặc điểm chung của một tài sản hình thành trong tương lai, ngoài ra còn có một số đặc điểm riêng biệt theo quy định pháp luật hiện hành, cụ thể:

Thứ nhất, tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua. Đây là những căn cứ để các bên có cơ sở chứng minh được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó, đảm bảo chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên lý thuyết là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tương lai. Trong quá trình triển khai xây dựng và hoàn thiện thì tùy vào tình hình thực tế của cán bộ kỹ thuật và người sở hữu và các thỏa thuận liên quan thì các bên có thể thay đổi theo yêu cầu và tình hình thực tế đề ra.

Thứ hai, do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành nên bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép bên mua được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác.

Thứ ba, về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với nhà ở, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai thì việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là hết sức quan trọng. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng minh ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của họ với mục đích vừa quản lý về mặt hành chính vừa là để người sở hữu có căn cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng… mà có được. Do vậy thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu.

3. Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai ?

Theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015):

“2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

  1. Tài sản chưa hình thành;
  2. Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Như vậy nhà ở hình thành trong tương lai được chia thành hai loại như sau:

  1. Tài sản chưa hình thành, tức là tài sản đó chưa tồn tại hoàn thiện trên thực tế hoặc đang trong giai đoạn dần dần hoàn thành, như nhà đang trong quá trình xây dựng (đang thi công xây dựng, đã có bản vẽ, thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép xây dựng…)
  2. Tài sản đã hình thành, hiện diện trong thực tế tuy nhiên quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch, như nhà hay căn hộ chung cư đã xây dựng xong nhưng chưa hoàn thiện, chưa chuyển quyền sở hữu, chưa được nghiệm thu (bằng biên bản nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền) để cấp phép đưa vào sử dụng.

4. Quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai

– Được thẩm tra về điều kiện mở bán: Trước khi ký hợp đồng mua bán, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý kèm theo.

– Được bảo lãnh bởi ngân hàng: Ngân hàng bảo lãnh các vấn đề như bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, giải quyết giúp người mua khi chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết.

– Thanh toán theo quy định của pháp luật: Bên mua chỉ thanh toán đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao.

– Chỉ ký hợp đồng mua khi dự án đã giải chấp: Chủ đầu tư thế chấp dự án để vay ngân hàng đầu tư nhưng chỉ được ký hợp đồng mua bán với người mua sau khi giải chấp.

– Được thương lượng chỉnh sửa hợp đồng mua bán: Đây là hợp đồng dân sự. Vì vậy, người mua nhà hoàn toàn có quyền thương thuyết, thêm bớt hay thay đổi điều khoản hợp đồng trước khi ký.

– Được bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao: Theo đúng luật, bên mua được quyền đưa ra yêu cầu, cam kết bồi thường đều bằng văn bản cụ thể.

– Thỏa thuận rõ các khoản chi trong tương lai: Các bên thỏa thuận rõ ràng về các khoản chi trong tương lai như: Chi phí quản lý, dịch vụ phát sinh đi kèm với việc bảo trì, sử dụng bất động sản tại thời điểm bắt đầu mua căn hộ sẽ khác với lúc nhận bàn giao.

Công ty Luật TNHH Tuệ Lâm gửi bạn đọc tham khảo. Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp

Hotline: 0933898868

Email: info@luattuelam.vn

Trân trọng cảm ơn!